수목(樹木)이 있는 토지의 낙찰과 법률문제

수목(樹木)이 있는 토지의 낙찰과 법률문제

경·공매의 대상은 토지뿐인데, 그 토지 위에 수목이 존재할 때 과연 토지낙찰을 통해 지상의 수목까지 온전하게 취득할 수 있는 것인지, 아니면 그 수목으로 말미암아 토지사용에 지장을 받는 것은 아닌지 깊이 생각할 필요가 있다.

수목이 있는 토지의 경·공매 과정에서 토지감정평가는 수목이 존재하는 상태를 전체적으로 평가하는 방식 으로 이루어지는 것이 일반적이다.

예를 들어, 제시목록(토지) 이외의 물건으로 본건 지상에 참나무 등 잡목이 생육 중 이라거나 본건 지상의 입목은 거래 관행에 따라 임지에 포함하여 평가 라는 식으로 토지 감정평가가 이루어진다. 즉, 토지 위에 존재하는 수목의 존재를 반영해서 가액을 감정하면서도, 수목에 대한 가치를 별도로 산출하지는 않고 수목의 존재를 고려해 전체적으로 토지가격을 산출하는 식으로 두루뭉술하게 이루어지는 것이 보통이다.

이는 현행 대법원 판례(98마1817 결정)가 수목의 가액을 토지가격산정에 반영하지 않으면 위법하다고 보고 있다는 점에서 수목에 대해 평가는 해야 하지만, 경매대상도 아니고 더구나 토지소유자가 아닌 타인 소유의 수목에 대해 별도로 감정을 할 수는 없어서 이런 두루뭉술한 평가가 이루어지는 것이다.

결국, 이렇게 토지를 낙찰받게 될 때, 수목 소유자와 경매대상 토지의 소유자가 같다면, 민법 제256조의 부합이론에 따라 토지상의 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지를 낙찰받은 사람의 소유가 될 수 있지만, 반대로 수목 소유자가 토지의 소유자와 다르고, 또 토지의 임차인 등과 같이 적법한 권원(권리바탕)을 가지고 나무를 심은 경우라면, 토지가 낙찰되더라도 수목의 소유권은 여전히 임차인 등에게 남아 있으므로, 추후 낙찰자가 토지를 온전히 사용하려면 수목의 소유자를 상대로 수목취거 및 토지인도 소송을 해야 할 수도 있다. 특히 주의해야 할 것은, 낙찰 중인 토지상에 입목등기부가 있다면 낙찰받은 토지가 법정지상권의 제한을 받을 가능성이 있다는 점이다.

입목에 관한 법률 에 의하면 수목이 소유권보존등기를 받게 되면 그 수목의 집단을 입목(立木)이라고 하고, 이런 입목은 동산이 아닌 부동산으로 취급하면서, 입목이 경매 기타 사유로 말미암아 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 보고 있다.(동법 제6조)

즉, 입목의 소유자가 토지 소유자와 같을 때, 토지상의 저당권 설정 당시에 이미 입목이 존재하고 있었다면, 낙찰로 말미암아 법정지상권이 성립될 수 있다.

또한, 입목의 소유자와 토지 소유자가 다를 경우에도, 종전에 토지 소유권과 입목 소유권이 동일인에게 귀속된 적이 있다면, 입목 소유자에게 (관습법상) 법정지상권이 인정될 여지가 있어, 이런 토지를 낙찰받을 때 기존 (관습법상) 법정지상권부담을 그대로 인수할 수도 있다.

결국, 수목이 있는 토지에 대한 낙찰을 고려할 때에는 담당등기소에서 입목등기부의 존재 여부 를 반드시 확인하고, 또 현장답사 를 통해 수목에 대한 소유권이나 점유권원 등을 면밀히 조사할 필요가 있다.

기사출처: 도민일보