농지전용 개발행위허가 절차와 방법

개발행위허가[농지전용]의 절차와 방법

아무 땅에나 무턱대고 집을 지을 수는 없다. 특히 도시민이 농지를 구입한 경우는 반드시 집을 지을 수 있는 허가가 필요하다. 사들인 농지를 다른 용도로 사용하겠다는 전용허가(개발행위허가)가 그것이다. 땅을 구입하기 전, 전용허가에 대한 선(先)지식이 있어야 땅을 고르는 안목이 생기며, 구입 후 허가 신청 과정에서도 막힘이 없게 된다. 내년 7월 농지법이 개정되면 농지보전부담금제가 도입돼 비용부담이 더 커질 수 있게 된다. 전용의사가 있다면 발빠르게 대처하는 것이 좋을 것이다.


대지로 전용이 가능한 땅


집을 지을 수 있는 땅은 두 종류가 있다. ‘대지’이거나 ‘대지로 전용이 가능한 땅’이다. 원칙적으로 지목이 ‘대지’인 토지는 국토이용계획법 상 건설교통부에서 관리하며 건축법이나 도시계획법의 적용을 받는다. 그래서 도시 이외의 지역에서 60평 이하의 집을 짓는 경우는 신고만으로 건축이 가능하기도 하다. 그러나 도심 외곽은 대지가 많지도 않을 뿐더러, 있다 하더라도 전용하는 데 드는 시간과 비용이 없는 만큼 가격이 비싸다. 그래서 전원주택을 짓고자 하는 이들은 ‘대지로 전용이 가능한 땅’을 찾게 된다.


집을 지을 수 있는 땅을 만드는 것


대지로 전용이 가능한 땅은 관리지역 내의 농지나 임야다. 관리지역은 예전으로 말하면 준농림지에 해당하는 것으로 전(佃)과 답(畓) 중 그다지 농사에 적합하지 않은 땅을 말한다. 농지를 대지로 바꾸는 것은 개발행위허가제에 포함된다. 2003년 1월 1일부터 ‘국토의계획및이용에관한법률’이 제정되면서 종전의 전용허가는 개발행위허가제로 변경되었고, 제출서류도 기존의 농지전용허가 관련 서류에 건축도면 등 건축허가를 위한 관련서류가 추가되었다. 그래서 지금은 농지전용허가나 개발행위허가를 같은 의미로 사용하고 있다.


농지, 즉 밭이나 논이라고 해서 모두 전용될 수 있는 것은 아니다. 농사짓기에 적합한 농지는 농업진흥구역로 정해 철저히 보호받기 때문에 농지전용이 거의 어렵다고 봐야 한다.


단, 농업보호구역일 경우에는 가능성이 있으니 미리 속단하지 말고 전용 여부를 직접 확인해 본다. 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 가지고 시·군청의 종합민원실을 찾는 것이 확실하다. 건축 및 농지전용 담당자를 만나서 농지전용이 가능한 땅인지, 건폐율과 용적률은 얼마인지 꼼꼼히 알아본 후 구매에 들어가야 한다.


대행비와 농지조성비 내야

이 때 비용으로 전용할 농지의 측량설계비, 측량설계사무소에 내는 의뢰비, 농지조성비가 들게 된다. 기존에 있던 농지전용부담금은 현재 폐지된 상태다. 민원실 서류 신청비나 면허세, 지역개발공채 구입비 등 10만원 이내의 소소한 비용도 내야 한다.


개발행위허가로 바뀌어 건축허가 관련서류를 첨부하게 되면서, 개인이 전용허가를 받기는 불가능해졌다. 부지와 주변의 건축물, 도로상황까지 모두 파악한 지적도나 토목 설계도면 등이 필요하기 때문에 관련업체를 통해 진행해야 한다. 측량부터 대행까지 총괄해 드는 비용은 3백평 미만의 부지는 250만~4백만원 정도, 3백평 이상은 평당 1만6천원선까지 하고 있다. 애초에 대행업체와 표준용역계약서 같은 명확한 계약서를 작성해 두어야 뒷탈이 없다.


다음 가장 큰 부담이 농지조성비다. 농지조성비를 내야하는 원리는 이렇다. 우리나라에 토지는 한정되어 있는데, 원래 농지를 타목적으로 사용하게 되면 그만큼 농사지을 땅이 줄어들게 되는 것. 이 때 나라에서는 개간이나 간척사업을 통해서 식량자급을 할 수 있는 기반을 만들어야 하는데, 그 필요한 재원을 마련하려는 목적이다. 대체농지조성비는 ㎡당 다음과 같으며 전국 공통으로 적용된다.(단, 농업인의 주택은 농지조성비가 전액 면제)


◎ 경지정리가 시행된 논 - 13,900원
◎ 용수개발이 시행된 논 - 18,300원
◎ 경지정리, 용수개발이 시행된 논 - 21,900원
◎ 경지정리가 시행된 밭 - 12,500원
◎ 그 외 농지 - 10,300원
ex> 556㎡(168평)의 경지정리가 안 된 밭을 전용하기 위해서는 556㎡(168평)×10,300원= 5,726,800원이 들게 되는 것이다.


2년 이내 착공, 1년 이내 공사완료


허가일로부터 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가는 다시 취소된다. 이 때 이미 납입한 농지조성비는 농지로 복구한 상태에서 환불을 받을 수 있다.


또 농지전용을 통해 조성한 대지는 농지전용완료일부터 8년까지는 용도변경이 까다로워진다. 만약 다른 용도로 사용하려면 시·군수의 허가를 받아야하기 때문에 공익적인 용도가 아니면 어렵다고 봐야 한다. 즉, 주택건축의 계약을 어기고 음식점이나 카페, 공장 등으로 용도변경하면 전용허가가 취소됨은 물론 5년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다.


내년 7월 농지법 개정 농지보전부담금제 도입


지난 6월 8일, 건설교통부가 입법예고한 ‘건축법및건축법시행령개정안’에서는 건축주가 원할 경우, 건축허가 신청 전에 입지기준의 적합성 여부를 확인하기 위해 사전결정을 신청할 수 있도록 했다.


사전결정을 받으면 농지전용허가, 산림훼손허가 및 개발행위허가 등을 받지 않아도 된다. 또한 정부가 입법예고한 농지법 개정안에 따르면 내년2005. 7월 이후에는 도시민이 무제한으로 농지를 구입할 수 있게 되면서 아울러 농지의 전용 규제도 대폭 완화한다고 밝혔다.


아울러 개발된 농지로 얻게 되는 이익을 제대로 환수해 농촌투자재원으로 활용하기로 했다. 이런 취지로 기존의 농지조성비가 농지보전부담금으로 바뀌게 될 예정이며, 이는 공시지가 기준으로 산정하기 때문에 비용이 2~3배 더 커질 것으로 전망된다.


농지전용허가가 어느 정도 쉬워질 것인지, 전용면적이 얼만큼 늘어나게 될 것인지, 농지보전부담금이 어느 선에서 결정될 것인지 등은 지금 열리고 있는 농지법개정공청회가 끝난 10월 이후에나 구체화 될 것이다.


[ 개발행위허가의 구체적인 절차 ]


1.매매가 되면, 땅의 원래 주인으로부터 토지영구사용승낙서를 받는다. 이 승낙서는 땅주인이 토지에 대한 모든 권한을 구입한 이에게 넘겨주겠다는 약속으로, 꼭 전주인의 인감증명이 첨부되어야 한다.


2.승낙서 외에 사업계획개요서 1부, 전용할 구역이 표시된 토지의 지적도, 건축허가 관련서류, 전용이 인근농지 영농에 피해가 될 경우 피해방지 계획서 등을 첨부해 개발행위허가신청서를 제출한다.


3.읍ㆍ면ㆍ시 소속의 농지관리위원회로부터 확인을 받고, 확인서를 첨부하여 허가전용권자에게 제출한다. 부지가 1만㎡ 미만이면 시장이나 군수, 구청장이 전용허가권자이다. 확인에서 서류 송부는 7일 이내에 이루어져야 한다.


4.전용허가권자가 허가 가능한지 불가능한지를 결정해 15일 이내로 신청자에게 통보해 준다. 허가가 이루어졌다면 농어촌진흥공사가 대체농지조성비를 부과하는 고지서를 신청자에게 발송한다.


5.신청자는 대체농지조성비와 전용부담금을 전문수납기관(농협, 수협, 축협)에 납부하고 시장, 군수, 구청장에게 영수증을 제시한다.


6.허가권자는 납부사실을 확인 후 전용 허가증을 발급한다. 그러나 이 때 논이나 밭이 법적으로 바로 대지로 바뀌는 것은 아니다. 건축물을 짓고나서 준공검사를 완료한 후라야 지목변경이 가능하다. 그러나 일단 전용허가증이 나오면 일반 농지와는 용도가 다르며 전용허가를 받은 농지는 외지인도 소유권 이전등기가 가능하다.


농지 전용신고 대상 시설


농지전용 신고제도는 농어촌발전종합대책의 일환으로 농업인이 주택이나 축사 등 농업용시설 및 농수산물유통*가공시설,마을공동이용시설 등을 설치하고자 하는 경우에 보다 간편한 절차로 농지를 전용토록 함으로써 농가의 소득과 생활편익을 증대코자 도입



○ 농업인 주택(진흥지역밖)
○ 농업용 시설
가. 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산한 농산물을 건조, 보관하기 위하여 설치하는 시설
나. 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 다음 시설중 농업용시설
- 잠실. 탈곡장. 애누애공동사육장. 잎담배건조실
- 자기의 농업경영에 사용하는 비료,종자,농약,농기구 등 농업자재를 생산 또는 보관하기 위하여 설치하는 시설
- 주거목적이 아닌 농업용, 축산업용 관리사
다. 신고 가능 면적
- 농업인 : 세대당 1,500제곱미터이하
- 농업법인 : 법인당 7,000제곱미터(진흥지역안의 경우3,300제곱미터)이하
☞ 농업용창고의 경우 자기가 경영하고 있는 농지에서 생산된 농산물과 농기계등을 보관하기 위한 시설로서 농지 1,000평을 영농 한다면 그 면적에서 생산되는 농산물 및 농기계. 기타 농업용자재 등을 보관,저장하는데 필요한 면적만 신고 전용.
○ 축산용시설(농업진흥지역밖)
가. 축사나 야생조수의 인공사육시설
나. 건축법에 의한 건축허가(신고)의 대상시설이 아닌 간이 양축시설
다. 신고 가능 면적 : 세대 또는 법인당 양계.양돈시설은 3만제곱미터이하, 그밖에 다른 축산업용시설은 1만제곱미터이하
※ 농업진흥지역안에서는 신고대상이 아니고 농지전용허가를 받아야 함.
○ 농수산물 유통,가공시설(진흥지역밖)
- 세대당 : 3,300제곱미터 이하
- 단체당 : 7천제곱미터 이하
○ 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설(진흥지역밖)
- 설치자 및 신고 가능 면적 제한 없음
○ 양어장 및 양식장(진흥지역밖)
- 농업인.어업인.농업법인.영어조합법인당 1만㎡ 이하
☞ 낚시터는 농지전용허가 대상임(농지조성비 납부)
○ 기타 어업용 시설(수산 종묘 배양시설 등)
- 세대 또는 법인당 1,500제곱미터 이하(진흥지역밖)
○ 농수산업 관련 시험, 연구시설
- 비영리법인당 7천제곱미터(진흥지역3,000제곱미터)이하
○ 위의 신고사항에 대하여는 농지조성비 100% 감면
※ 신고하고 농지를 전용할 수 있는 면적을 초과하는 경우에는 (별표1) 신고대상이 아니므로 농지전용허가를 받아야 하며 농지원부에 등재되지 않는(경작하는 농지가 없는) 축산농가도 농업인 또는 농업법인에 해당 할 경우 신고하고 농지를 전용할 수 있음.